CONVERTIR LOCALES EN VIVIENDA

La nueva moda para reciclar espacios

Con el paso de los años el sector de la construcción y sobre todo el inmobiliario ha ido cambiando de manera muy rápida, tanto por la poca oferta de viviendas, como por la subida de precios de las mismas. Además de esto, se suma el continuo cierre de locales comerciales de forma permanente y el abandono de aquellos en los que en algún momento existió una actividad o una gran fábrica. Todo ello hace que el plantearse vivir en un local comercial no sea una opción nada descabellada.

También encontramos una gran cantidad de edificios con su planta baja proyectada como local comercial, pero nunca se aprovechó para tal fin, sobre todo por la localización de los mismos; lo que supone una gran perdida para los propietarios de este tipo de inmuebles.

En los últimos años se ha hecho notorio el incremento de esta actividad, puesto que este tipo de inmuebles suponen un atractivo para los inversores, sobre todo por su alta rentabilidad a la hora de alquilar.

¿QUÉ TENDREMOS QUE TENER EN CUENTA?

Aunque sea una idea razonable para poder aprovechar este tipo de espacios, no siempre es posible llevarla a cabo, ya que hay que cumplir determinados requisitos y los trámites a realizar dependerán de cada ayuntamiento y comunidad autónoma, así como características propias del edificio y de la comunidad.

Estatutos de la comunidad de propietarios

En un edificio compuesto por varios locales y viviendas sujetos a división horizontal, se deberá tener en cuenta si en los Estatutos de la comunidad de propietarios se permite ejecutar viviendas en locales, ya que en el caso de no indicar expresamente esta prohibición, no será necesario el permiso de la comunidad para realizar dicha transformación.

NOTA: se valorará si el cambio de uso no supone una modificación en el reparto de los elementos comunes. Esto conlleva la modificación de las participaciones de las viviendas en dichas zonas. En este caso sí se tendrá que solicitar el permiso de todos los propietarios de fincas del edificio. Con esto la resolución final siempre es negativa, debido al incremento en  gastos de impuestos, notarios y registro de la propiedad.

Informe de Compatibilidad Urbanística

Se deberá solicitar al ayuntamiento competente un “Informe de Compatibilidad Urbanística”. Deberá reflejarse en el PGO vigente, la posibilidad del cambio de uso.

Condiciones técnicas de la vivienda

Se contratará a un técnico competente para que evalúe el estado del inmueble y la posibilidad de realizar el cambio de uso. Deberá incluir al menos los siguientes puntos contemplados en la normativa correspondiente (CTE, PGO, etc):

• Estabilidad del edificio
• Alturas mínimas.
• Dimensiones mínimas.
• Iluminación.
• Ventilación.
• Superficie útil.
• Salidas de humos.

Proyectos y licencias

Si lo anterior es positivo, se procede a solicitar la licencia de obra para la habilitación de local a vivienda. Para esta licencia se presentará un proyecto que definirá la obra a realizar firmado por un Arquitecto y visado por el Colegio Oficial de Arquitectos de la comunidad autónoma competente. Además deberá incluir Proyecto de Gestión de Residuos y Estudio de Seguridad y Salud.

Ejecución de obras e instalaciones

Para la ejecución de las obras se contratará a un constructor, quien se encargará del desarrollo de la misma, así como de la Gestión de los residuos generados en la reforma. Esta documentación podrá ser solicitada por el Ayuntamiento mediante un justificante de “Gestión de Residuos”.

También será necesaria una persona que se encargue de la dirección de obra, en este caso puede ser el propio arquitecto redactor del proyecto o en su caso un arquitecto técnico particular.

Modificación de documentación

Se presentará a notario la modificación realizada, para su posterior redacción y firma de “Declaración de Obra Nueva”.

Esta información también deberá ser aportada tanto al Registro de la propiedad como a Catastro.

Para finalizar el proceso, solo quedaría solicitar en el Ayuntamiento la “Licencia de primera ocupación”.

¿QUÉ COSTE SUPONE ?

Todo aquello que deberá asumir el propietario de este cambio supone la suma de los costes de trámites y el de las obras a realizar, aunque a modo de resumen se encuentran los siguientes:

• Redacción del proyecto por un arquitecto, y en su caso dirección de la ejecución de las obras (honorarios del técnico).
• Licencias municipales, todas las que hemos contemplado en los puntos anteriores.
• El presupuesto en si de las obras que se ejecutaran para el cambio a vivienda.
• Trámites administrativos, que se contemplan en los últimos puntos del apartado anterior (gastos de notario, registro de la propiedad y catastro).

CONCLUSIÓN

Como podemos ver, convertir un local en vivienda no es un proceso sencillo; y no siempre es posible llevarlo a cabo al depender de muchos factores. Eso sí, siempre que estos puntos estén a nuestro favor, será una solución viable para aprovechar aquellos espacios vacíos y que carecen de productividad comercial.